盛时常作衰时想，上场当念下场时。

初看这句古话，只觉得是说得对，

如今再看，更觉得是至理名言。

其实，这句古话，更适合今天所有的房企们。

眼看他起高楼，眼看他赚大钱，眼看他还不起债

2015年是中国楼市的重大转折之年，

正是在这年底的中央经济工作会议，提出了2016年的五大任务“三去一降一补”，其中的“一去”就是房地产去库存。

事实上，在2015下半年，部分一二线城市的房价已经开始了螺旋式上涨；

到了2016年，在棚改货币化的加持下，房地产去库存彻底变成了涨价去库存，全国房价进入快速上涨通道，并且此后数年由一线城市逐步向二线、三四五六线城市轮动传导，形成全国性房价普涨。

与之同步的是，房企销售规模犹如芝麻开花节节高，千亿房企如雨后春笋般层出不穷。

与此对应的是，房企仍旧沉迷于“高负债、高杠杆、高周转“的经营模式，伴随着房企们加速冲千亿销售规模，房企总负责规模跟着一路水涨船高。

只要房价一直涨，高周转就可以一直玩，高负债高杠杆就不是问题。

你也不能说房企的这种想法很梦幻，

毕竟这么多年的房价上涨给大家的惯性认知就是房价永远涨。

但是，但是，

花无百日红，一俊遮百丑终有一天会遮不下去，隐藏在繁华景象之下的各种问题迟早会暴露出来。

在新的地产金融监管政策的强大威力下，遮羞布到底还是给扒拉下来了——

2020年8月，监管机构给房企划出了三道红线——剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1；同月，又增加了两条辅助红线——拿地销售比不超过40%，近三年经营现金流是否连续为负。

 

2020年12月，监管机构再给银行业金融机构设置了两道红线——对大型银行、中型银行、小型银行、县域农合机构、村镇银行等五档金融机构的房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限做出了严格的比例限制。

谁会想到，监管部门来个釜底抽薪，直接卡脖子，

不到一年的功夫，之前还牛气冲天的房企全老实了，勒紧裤腰带过紧巴巴的日子了。

到2021下半年，房企暴雷潮扑面而来，这些房企出现了流动性危机，不能按时还债了。

到2022年，千亿房企数量减半，头部房企销售金额规模大幅下降。

是谁，将房企置之死地而又使之复活？

两年前，是官家以三道红线等手段卡住房企的流动性；

两年后，还是官家试图以三支箭把房企从流动性危机中解救出来。

2022年11月，官家先后向房地产业射出“三支箭”，即分别在银行信贷、债券融资、股权融资等方面给予支持。此后，随着银行对部分大型企业重启授信，以及部分民企申请债券发行，股权融资也开始畅通，自此，房企的融资环境明显好转。

从目前来看，60余家银行向房企授信总额度超过4.8万亿元，120多家房企获得银行授信。

 

在民企积极申请储架式注册发行情况下，债券意向发行规模超千亿元。

 

自股权融资信号发出后，已有30余家房企宣布配股或定向增发计划。从房企属性来看，央企、国企、民企、混合所有制企业均有参与。

 

富力、龙光、融创这三家房企已经完成境内债务重组，获得了三年以上的债务展期。

不止如此，“第四支箭”——“内保外贷”已经射出，

龙湖获得中国银行7亿元“内保外贷”业务支持，碧桂园获得工商银行2.8亿美元的“内保外贷”业务支持。

金融四支箭齐发，从卡房企的脖子转向大力救房企，全是官家一锤定音。

急踩刹车，怒的是房住不炒好几年了，房价还止不住的快速上涨；

猛轰油门，哀的是保交楼之难、经济增速之下滑，所以还是给房企放水，把资金链续上，解决房企流动性困局，进而再解决整个房地产行业发展困局。

凡有的，还要加倍给他，叫他多余

这场由房企高负债高杠杆高周转模式扩张所导致的房企流动性危机，本质是房企的供给侧改革；

说得高大上一点，就是——

用改革的办法推进结构调整，减少无效和低端供给，扩大有效和中高端供给；

如果简单粗暴的说，就是——

房地产行业经过几十年发展，如今已经不需要那么多的房企了。

总而言之，就是通过有形的手，把不具备竞争力的、靠不住的产能全部出清，只留下有竞争力且靠得住的产能去满足市场。

我们不难发现，2021年以来的房企暴雷潮，绝大部分都是民企；

我们还能发现，几大银行授信合作都是比较稳健的全国性大牌房企，越是头部房企，获得授信额度越多；获得发债融资的房企还是以大中型房企为主；获得内保外贷支持的房企仅有两家大型全国性房企。很多中小型房企的流动性依然面临很大压力。

所以，必然结果是——这次房地产流动性危机，必然将加速房企的分化，使得强者更强、弱者更弱。

熬过了这场流动性危机的全国性大牌房企，将是在市场胜出且剩下的王者。

官家已经射出了四支箭，房企获得近5万亿资金支持，

但是，房企的流动性危机真的就此解除了吗？

这么说还为时尚早，房地产行业并没有从ICU走出来。

原因有这么几点——

房企暴雷的现象并没有终结，在金融四支箭之后，还有金科、力高等房企官宣债务违约；

 

房企还在持续优化调整内部组织结构，还在通过冻编缩编的方式来控制人效比；

 

房企在土地市场并没有变得比先前更积极活跃；

 

最最最重要的是，房地产市场还没有真正回暖，房企在销售端依然承受很大压力。

但是，对房地产行业的预期和信心正在重新聚拢——

“房地产是国民经济的支柱产业”这个共识，时隔二十年再次得到官家的加持，

“优化住房消费领域的一些妨碍消费需求释放的限制性政策”正号召诸多城市降低购房政策门槛。

不管怎么说，房企最困难的时期已经过去了，房地产市场最困难的时期也已经过去了。

接下来，就看各地如何落实促进住房消费的政策了。