房地产的糊涂账，还不止这一笔……

1前几天就看到网上的视频，郑州银行与当地房管局扯皮到底谁该为预售资金挪用负责。

　　银行的意思很明确：

　　就是听招呼干活的，资金拨付都需要相关部门盖章。

　　郑州房管局不接这个锅，表示：

　　银行这种说法与事实不符，将追究银行责任。

　　这倒成了一笔糊涂账。

　　听起来好像是条块之间的问题，条条是金融系统，块块是当地政府，两者在事权上出现摩擦了？

　　但是郑州银行其实是城商行，城商行前身就是城市信用社，和当地政府的关系千丝万缕，条条和块块的关系一时间还真不太好理清。

　　这笔糊涂账最后是否会有答案，我们可能要再等一等了。

　　不过，这并不是房地产这些年来唯一的糊涂账。

　　2下面就来简单捋一捋。

　　房地产这笔帐算起来，就要追溯到上个世纪末的分税制。

　　改革开放以来，中央放权给地方，在财政上实行包干模式，激励地方发展经济的积极性，但是造成一个问题，中央没钱了，基本预算都做不出，还要向地方借债。

　　朱总在任的时候决定改变这一状况，和地方谈判推行分税制。

　　分税制不但税收收入集中于中央，税收权力也集中于中央，带来的结果就是地方财政困难。

　　当时解决地方财政困难主要靠转移支付，但是彼时的转移支付额度也不如现在，很多地方财政困难，特别是处于空心地带的乡镇财政更是举步维艰，还出现了乱收费乱摊派的现象，这块我好像还有点儿时的记忆。

　　这样下去也不是办法，地方的财源必须要扩充，这个时候随着城镇化的推进，土地财政就应运而生了。

　　当时的土地财政还比较简单，看个公式：

　　土地财政=土地出让金+土地相关税费+房地产建设销售税费

　　有了这笔钱，地方的财政一下子充盈起来了。

　　但是这里也有一笔账：

　　地方的财政收入分为一般预算收入+土地收入，一般预算收入是有明细的账的，但是土地收入却是一笔糊涂账，在当时是不纳入预算的。

　　也就是说，卖地收入有多少，钱花到哪里去了，很不清晰，用一个形象的说法：

　　其实是地方另立了一个财政体系，俗称小金库。

　　其实不止是地方是糊涂账，地方的地方也是糊涂账，每个区也不是很清晰，我所在的城市，就有一个区的GWY举报另一个区的GWY年底发的奖金太多，因为发奖金的那个区当年建新城卖地赚的盆满钵满，引起了不满。

　　这个现状终于在2021年的时候开始打补丁，随着国地税合并，地方的土地收入也开始纳入一般预算管理，意思就是卖地收入还归地方，但是账本要给中央看一下。

　　阻力还是不小的，为什么要纳入一般预算管理，不止是小金库这一个问题，还牵扯到更大的债务问题。

　　那就是从土地财政转变到土地金融。这笔帐就更糊涂了，到现在都理不清。

　　城市建设需要大量资金，吃财政饭的也越来越多，卖地还是太慢了，土地金融来钱更快。

　　把土地特别是无商业法开发的公共土地直接抵押给银行，地不用卖税不用收，钱直接就到账，但是地方不能把银行当提款机不能直接借贷，那就成立城投公司，把土地直接注入城投，让它向银行抵押贷款。

　　这直接从收入变成债务了，而且同样不清晰，成了地方隐形债务。

　　这个隐形债务总额有多少，现在估计也不明确，有数据说是40万亿，但是实际估计不止。

　　这么大的债务，很多地方为了政绩上马烂尾工程，最后别说本金连付利息都成问题。

　　所以，为了给这笔糊涂账买单，才有了2015年开始的房价翻番，把债务转移给居民。

　　但是这个买单的后果，现在看起来副作用也不小，当然这些就是后话了。

　　3结语

　　从宏观来看，房地产的大糊涂账主要是财政收入和隐形债务。

　　但从微观操作来看，房企、监管、居民，开发、建设、销售……其实小糊涂账更多。

　　这些问题在房地产繁荣期都被掩盖了，地方卖地搞建设，房企空手套白狼，居民连夜摇号买房子……

　　但是现在房地产不景气的时候，这些小糊涂账都开始出来了。

　　是时候好好算一算了，在没算好账之前，还是要谨慎投入才好。