长线负债率 #2080
在真正的财务模型中，“负债率”应该取22%左右。
一）贷七成
人的一生中，大约只有一次机会，负债率可以到70%
看什么看，说的就是你。
这“一次机会”，说的就是你现在买房。
譬如你买一套100W的房子，首付30W，贷款70W。负债率=“负债/总资产”=70%
这个就是极限了。往前三十年，往后三十年，再也不可能达到。
为了达到这个70%的“负债率”，你还需要一些额外条件。
1）你是按照“上限”贷款的。很多人买房时其实贷款完全不贷足。
2）你没有“其他”任何资产。而一般人总还有一点储蓄，股票，基金。此外契税和装修费其实也是“资产”。所以总负债率是到不了70%的。
3）仅限于“刚买房”第一天。
关于第3点，让我们看一个展开说明。
假如你五年前买了100W的房子，首付30W，贷款70W。那么仅有“交易中心”过户那一天，你是70%负债率的。
此后，房屋是“不断”在升值的。
在通货膨胀的大环境下，任何物资价格都在上涨。80年代一个馒头5分钱，现在则要5元。
五年之后，一般京沪100W的房价都涨到了300W。而你的贷款在不断归还。
假设等额本息贷款还剩下66W。
则“五年之后”你的负债率是66/300=22%
二）长线负债率
现在我们要问一个问题；
“在专业人士的眼里，楼市实际可以达到的杠杆率是多少”。
关于这个问题，没有规范的答案。我只能给出一个基于经验和“实战”，切身经历大致实践的答案：
长线负债率在22%左右。
这句话什么意思呢。让我们从另外一个角度来考虑问题。
很多文科生小编一张嘴，“楼市充满了炒作和泡沫，炒房客都是90%的负债率”。
通常文科生的数学都不太好，智障也有问题。90%这种事俺早就不提了。坦白说，连50%都不提了。
50%这个目标，今生无望，下辈子再怎么努力也没有希望。
为什么，因为50%负债率就意味着负债：净资产=1：1
假设你有5000万净资产吧。5000W净资产在多军内部不算太有钱的特例。
则你的负债也要有5000W。
而负债5000W是什么概念呢。大概是月供50W。
我敢打赌在座的没有一个经历过“月供50W”。你们也不可能开得出这样的收入证明。
有5000W净资产的人很多，但他们一般都对应1100W多一点的“负债”额。月供在12W左右。
同样道理，如果你的负债率是33%，则意味着净资产：负债=2：1
负债率25%，意味着净资产：负债=3：1
负债率20%，意味着净资产：负债=4：1
就连20%也是千难万难，万难百万难。绝大多数的多军负债率在9%以下。
三）负债率不变
仅仅是保持着“负债率不变”，就是一件异常困难的事。
以前我们举过一个“蚂蚁变大象”的例子。但是，其实各位只要想一想，假如你从A6789升级的过程中，始终“负债率不变”，会发生什么情况。
答案是：贷款必须和净资产一样速度增长。
而净资产的增长，是非常非常迅速的。在最初的几年，净资产很有可能是五倍，十倍的增长速度。
相应的，贷款几乎没有增长的方法。
当你躺在家里睡大觉，“内环线最美丽”一觉醒来，你的房产或许又升值了一百万元。
可是贷款是需要你“一笔笔去办”的。需要你一笔笔去申请的。
- 攒几百万贷款，和攒几百万首付一样困难。
- 贷款赶上增长的速度，和打工赶上房价速度一样困难。
闲话少说，如果你想“促使”你的负债增长，你基本上只有几种方法。
1）新买房子，按揭贷款70%
2）抵押贷款
3）信用卡
4）私人借款
让我们看一下，“按揭贷款”的借贷率是70%，但是“按揭”严格地受“限贷”限制。
基本上，每个身份证就只有一次机会。到了后期完全可以忽略。你的房子肯定远远比身份证多。
而“抵押贷款”理论上是可以贷七成。但在实际操作中，银行的普遍一种实践就是“估不足价钱”。
好比你一套1000W的房子，银行估价一般就是700W。然后在700W的基础上再借给你490W。除非你姓赵。
这事是如此地习以为常，泛滥到我们都已经完全习惯了。
因此我们做预算的时候。通常“抵押”就是五成。预计五成，计划五成，接受五成。
在小学数学教育中，常常有一道幼儿题。你拿一杯“50%盐含量”的水去兑另一杯“10%盐含量”的水。请问盐浓度上限是多少。
毫无疑问，上限就是50%。
所以抵押贷款你申请得再多，无非“以盐兑水”。再怎么办也不能令你的负债率超过50%的。
而从另一个角度，因为房价是不断上涨的。假设在一个“年涨幅20%”的环境中，你的负债率会不停被稀释。
| 第一年 | 第二年 | 第三年 | 第四年 | 第五年 | 第六年 | 第七年 | 第八年 | |
| 房价 | 100 | 120 | 150 | 180 | 210 | 250 | 300 | 360 |
| 贷款 | -50 | -49 | -48 | -47 | -46 | -45 | -44 | -43 |
| 负债率 | 50% | 41% | 32% | 26% | 22% | 18% | 15% | 12% |
如图，大约只要三周年的时间，你的负债率就会由50%急剧下跌到26%左右。此后再逐渐走平。
而如果你想在不到三年的时间内“再次”把你所有的房产掳新一遍。其人力和交易成本又是不可接受的。
四）平均贷款年限
你的“平均贷款年限”是多少？
这又是一个很重要的数据。许多人甚至从未意识过。
对于文科生小编来说，肯定张口又吹“30年”。
对于许多普通人来说，大致心里有概念，约26~27年的样子。因为还了几年。
而我们给出的答案是：“8年”。
顺便普及一下算法。假设你有N套房子。
首先，把你名下所有的负债加起来，算一下总额。
其次，把你所有月供加总额。
公式是：NPER（4.9%/12，总月供，总负债）
如果我们猜测没错的话，这个数字是96月。
为什么，还是那个“盐水兑水”的问题。
“按揭”贷款是非常偶然，特例，一辈子只有一次的事。“30年期，七折，七成”绝对是政府的福利。
大写的二个字：福利
而真实的情况呢，绝大多数时间，你只能获得“五成，1.2倍，十年期”的上浮抵押贷款。
根据“盐水兑水”的原理，你的“平均贷款年限”上限就不可能超过10年。
而另一方面，你又不可能“刚刚”办好抵押贷款，刚从银行大门出来。
假如你手里有N套房子，并且成一个梯次运作的话。则你手中五套房子，剩余“贷款年限”很有可能是10，9，8，7，6年。
这样平均下来就是8年。
五）财务远景图
综上，我们拼凑出了一幅“长期”的财务远景图。
假设一个人是坚定的多军，他尽了一切力量来融资，来“活化”去角质化，则最终他能够达到的财务状态，也不过是：负债22%，贷8年。
设想一下，假设一个人拥有5000W资产。则：
- 净资产3900
- 负债1100
- 贷款8年，月供12W
- 房租假设1.5%，每月6W
- 亏空6W
这个已经是极限了。负债率只能到22%，再也上不去了。这里面有二个原因，
1）贷不出
2）还不起
六）财务的分析
“长期负债率”告诉我们几个道理。
首先，文科生小编天天倡导的“房地产泡沫”“房贷泡沫”，是根本都不成立的。
只有实战过的人，才知道其中的辛苦。
“增加贷款”此事千辛万苦。严格地说可以认为是没有任何现成通道可以增加贷款。而让贷款和房价保持“同步增长”，更是一件不可能完成的事情。
一个人一辈子只有一次机会，能够达到“负债率70%”。
而这个“负债率70%”恰恰不是在多军手中完成的。相反是由“傻空”完成的。
只有“傻空”第一次买房，他们买房的第一年，他们才是最脆弱的。最有可能负资产的。
而对于多军，“负资产”这种事我早已绝望。甚至连负债率33%也已经绝望。负债率25%我都怀疑这辈子能否达成。
一般认为，即使是“香港97”这种级别的大跌，最多回撤也就-30%。天塌下来有傻空顶着，政府会优先照顾烧炭的人的。
其次，“第一个1000W”最容易赚。第二个，第三个，就难赚得多。
因为人一辈子只有一次机会“负债率70%”，在这个状态下，只要房价大涨一轮，分分钟资产爆倍。
但在后期，在老牌多军手里，杠杆负债率只有22%。
第一个一千万最好赚。新人和资深炒家的相对距离拉近是很容易的。
第三，我们算一算多军“保持队伍”有多不容易。
“保持队伍”的定义，是随着社会财富的不断增长，维持着“阶层等级”不下降。社会精英位置不退后。
这个速度要多少呢。在《向上爬 #2120》一文中说是24%
在卷2列篇中说是25~30%
但是我们要注意另一件事，这个25~30%的“财富增长率”，你是必须在22%的极低杠杆率之下取得的。
许多人都有财富幻觉。他们刚结婚的几年，财富翻倍非常快。动辄50W变成500W。
但其实这是建立在“一生一次”70%负债杠杆率之下的。在“贷款七成”的情况下，楼价翻一倍，你就翻了400%
但是，如果你的“长线杠杆率”只有22%，再要获得如此回报，就殊为不易。
假设：
- 资产1000W
- 负债220W
- 净资产780W
一年后：
- 房价1200W
- 负债220W
- 净资产980W，+25%
可见，你所处的“城市”大势必须做到+20%的增长，这样你在微弱杠杆的情况下，才能勉强做到25%的复合增长。
而这个增长，还要求你把全仓都押在房产上，并且克服利息和房租之间的差额。
然 后 你 还 要 干 活 每 年 新 增 +25% 的 借 款 ！
（欧神,2016年6月17日晚）
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