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房地产大洗牌!国企,也开始亏钱了?

字号+ 2022-09-12 00:34

1藏在规模里的真相 炎热的八月结束了,地产行业的半年报也告一段落。 这场半年报大考里,有100多家房企交上了答卷。从中选取20家重点上市房企,根据他们的业绩情况...

1藏在规模里的真相
 
  炎热的八月结束了,地产行业的半年报也告一段落。
 
  这场半年报大考里,有100多家房企交上了答卷。从中选取20家重点上市房企,根据他们的业绩情况,我们大致能感受到房地产行业的风声。

  
 
  在这张表里,营业收入破千亿的房企只有4家,万科以2069亿的营收排名第一。从同比数据来看,有11家重点房企营收是负增长——
 
  占比55%。
 
  其中,更有6家房企的营收降幅超过20%。倒是中交地产独树一帜,大增151.36%。
 
  我们再把范围扩大一点,在中指研究院发布的《2022年1—8月中国房地产企业权益销售业绩排行榜》里,碧桂园、万科、保利、中海等房企依旧排在前面,但再往后看,有些房企已经掉队了,有的房企直接消失了。
 
  和去年同期的榜单相比,一众房企的销售额几乎腰斩,有些房企更是难掩落寞——
 
  融创去年是第5名,今年掉到了第9名;
 
  绿地去年是第7名,今年滑落到第10名;
 
  金科去年是第13名,今年直接掉到了第21名;
 
  阳光城更是从第20名滑到第46名,险些掉出前50……
 
  当然,最惨的还得数恒大,去年还是全国第一,今年已经从榜单里消失了。

  
 
  更有意思的是,就在半年报期限的最后一天,恒大地产发布公告称——
 
  公司预计无法于2022年8月31日前按期完成2022半年度财务报告披露。
 
  反正数据也不乐观,干脆就不发了,拖着呗。
 
  从营收规模来看,这半年,房企们过得很糟心。毕竟,根据国家统计局的数据,1-7月份,全国商品房销售面积同比下降了23.1%,商品房销售额更是同比下降28.8%。
 
  但更糟心的,还在后面。
 
  2微利时代
 
  同样是20家重点上市房企,我们来看它们的利润。
 
  这些房企里,上半年净利润超过100亿的只有4家。更夸张的是,从同比数据来看,有15家房企都是负增长,占比高达——
 
  75%。
 
  很多榜单上的头部房企,净利润都出现了不同程度地下滑——
 
  华润置地下降18.64%;
 
  雅居乐下降48.17%;
 
  新城下降30.1%;
 
  金茂下降40.22%;
 
  旭辉下降64.5%;
 
  招商蛇口下降55.61%;
 
  华侨城下降93.37%……
 
  就连号称“利润王”的中海,都下降了19.4%,着实罕见。
 
  我们把视野放大一点来看,根据中国房地产报此前的不完全统计,103家房企发布的2022年半年报或中期业绩预告里——
 
  有45家房企预计或已经亏损,58家预计盈利的房企中有40家净利润同比下滑。
 
  其中最夸张的是"河南地产一哥”建业,上半年归属股东净亏损56.05亿元,而去年同期归属股东净利润为7.29亿元。换句话说,净利润同比下降——
 
  868%。
 
  根据此前的报道,这是建业地产30年以来的首度大亏损。凭着这个亏损幅度,建业几乎可以称得上是“地产亏损王”。
 
  建业之外,阳光城、正荣、荣盛、金科、珠江股份、北辰实业、天誉置业、三湘印象等房企,去年上半年还处于盈利状态,今年上半年则全部陷入亏损,当然,它们中很多家已经暴雷了。
 
  还有一个趋势值得关注。中国房地产报统计的103家上市房企中,上半年归母净利润在5亿元以下(含亏损)的房企占到——
 
  85%。
 
  换句话说,八成以上都盈利微薄或陷入亏损。过去那个遍地黄金、躺着赚钱的地产时代,真的一去不复返了。
 
  去年,区域实力房企滨江集团董事长戚金兴说“努力做到1%-2%的净利润水平”时,大家都不信:房地产利润怎么可能这么低?
 
  
 
  但如今来看,戚老板没有说谎,如今房地产的真实利润率,可能还不到1%。
 
  忙活一年到头,都给银行和债主打工了。
 
  3手里有钱才是王道
 
  对房企来说,能不能“活下去”,一个很重要的衡量指标是可支配现金流。
 
  现在绝大多数暴雷房企面临的危机,都是流动性危机,说白了就是手上的钱周转不过来了。而一旦房企出现还不上钱的情况,就会造成进一步踩踏,直到彻底进入债务泥潭。
 
  就拿恒大来说,尽管它的总负债高达1.97万亿元,但在资产负债表上,截至2021年6月底,它的总资产还有2.38万亿元。如果不出现流动性危机,一边借新还旧,一边卖卖卖,还是有可能周转过来的。但可惜的是,这世上从来就没有什么如果。
 
  所以,在房地产市场融资渠道越勒越紧的时刻,手上握着充裕现金的房企,才能做到真正不慌。
 
  根据半年报里的情况,我梳理出了几个房企的现金流情况——
 
  
 
  可以看到,这几个都是可支配现金流比较足的,换言之,目前都是比较安全的。但能有这么安全现金流的毕竟是少部分,绝大多数账上都是紧巴巴的。一个经典的例子是阳光城,半年报显示,其经营活动产生的现金流量净额是-6.99亿元。
 
  和优等生一比,这简直是天渊之别。
 
  这年头,对房企来说,兜里有钱才是王道。当然,这个“钱”不是单纯指当下公司账户上的数字,更意味着公司未来的“赚钱能力”。
 
  对房企来说,其实就是房子能够持续卖出去,进而带来现金流。换句话说,比拼的是依靠主营业务的赚钱能力,而不是短期的外快,比如甩卖资产带来的收入。
 
  良好的自我造血能力,是当下房企生存下去的基本条件,也是投资者愿意买单的核心考量因素。
 
  而这种能力背后,除了要把产品做好,更具决定作用的,是拿地。关于这个,我们有一个观点——
 
  一线城市核心地段的小盘,才是未来。
 
  未来,很可能不会再有全国性的房企了。当城市越来越走向分化,房企会越来越向核心的一二线城市集中,因为只有在这些地方,房价才有真正的上涨空间,才有真正的庞大购买力。
 
  而且,哪怕是核心地段,房企们也将更倾向于拿小盘。过去,地产黄金时代,为了冲规模,房企们拼命高周转、拿大盘、拿地王,造就了现在的状况。但未来,这样的局面或许很难维持了,为了安全起见,房企们可能会选择周期更短的小盘,以便快速回款。
 
  这一点,从房企们的拿地策略已经能看出端倪。
 
  根据中指研究院的数据,2022年1-8月,TOP100企业拿地总额8816亿元,拿地规模同比下降53.3%。
 
  与此同时,今年上半年,房企在一线城市拿地的占比高达18.45%,达到了2015年来的新高!从TOP10企业的拿地占比来看,基本上集中在长三角、粤港澳大湾区等地域。
 
  还有一个趋势是,从重点城市拿地金额TOP10房企来看,央企国企越来越成为主力。从新增货值来看,保利发展、华润置地、招商蛇口占据榜单前三位。
 
  从业绩表现看也是如此,中海、保利、绿地等房企位居净利润榜单前列,而民营房企普遍呈现亏损状态。
 
  当然也有例外。例如首开,上半年亏损近13亿元;例如云南城投,上半年亏损4亿元;还有上海国企中华企业,上半年亏损3亿元。
 
  更有意思的是号称拥有央企背景的远洋集团,上半年竟然全面亏损8.8亿元。
 
  4尾声
 
  我们刚才提出了两个观点——
 
  1、有钱才是王道,这个“钱”指的是主营业务的持续造血能力
 
  2、一线城市核心地段小盘才是未来,很可能不会再有全国性的房企
 
  这背后的内在逻辑,其实已经藏在历史中。回看过往,城市的存在,其实就是为了贸易和交换——
 
  贸易扩大则城市发展,20世纪的香港地区、改革开放后的深圳、如今的越南胡志明市……都是如此。
 
  贸易萎缩则城市枯竭。中世纪的罗马、中国的清朝、我们的邻国朝鲜……也是这样。
 
  疫情之后,全球贸易都面临巨大挑战,中国也同样如此。而房地产的命运,正和城市化息息相关——
 
  城市扩张,房地产蓬勃;城市萎缩,房地产煎熬。
 
  但我依然相信,疫情一定会过去,全球贸易也会迎来更繁荣的一天。因为我始终记得汪国真的那句话——
 
  纵使黑暗吞噬了一切,太阳还可以重新回来。

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